El contrato de arrendamiento urbano, regulado en la Ley 29/1994, es aquel que se concierta para el alquiler de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Los datos de alquileres en España facilitados por el INE nos sitúan aún muy lejos de nuestros vecinos europeos. Por ello, a lo largo de los años se han producido numerosas reformas con las que se ha pretendido lograr una mayor flexibilidad del mercado de alquiler y dotar de mayor seguridad jurídica a los operadores jurídicos (arrendadores y arrendatarios), la última de ellas llevada a cabo por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, sin embargo, no debemos olvidar que, en la actualidad, coexisten hasta seis regímenes jurídicos distintos en función del momento en que se concertó el contrato.
Uno de los aspectos del contrato que se modificó con la última reforma fue el del plazo del contrato. Así, el Real Decreto-Ley 7/2019 estableció:
- En relación con la extensión de los plazos de prórroga obligatoria y prórroga tácita, que si la duración pactada por las partes fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo (art. 9 LAU).
- Que transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, en el momento de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada (art. 9 LAU).
- Que, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica), ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo (art. 10 LAU).
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