De la publicidad contractual a la titulación registral

En el antiguo regimen la seguridad juridica inmobiliaria no era posible, pues los principios del Derecho común que regían las transacciones lo impedían. Los riesgos se minizaban recurrriendo a formas notorias de contratación o dotando de publicidad a los contratos. Cuando el Estado Liberal se ve en la necesidad de organizar el mercado inmobiliario, crea el Registro de la Propiedad, que significa la superación del viejo Derecho Común complementado con fórmulas de publicidad y su sustitución por el Derecho de la seguridad del tráfico , mediante la atribución a la inscripción de determinadas propiedades normativas, en cuya virtud se trasladan al ámbito inmobiliario los principios básicos que venían gobernando el comercio de bienes muebles en los mercados, protegiendo la adquisición del adquirente de buena fe con una regla de propiedad, prevía organización de un regimen institucional -el regimen registral- en el que dependía del verus dominus el hecho de que no pudiera privarle de su derecho un tercero de buena fe. El nuevo sistema -necesario en un entorno de alta transaccionalidad entre desconocidos- es una solución tecnológica de suma positiva en la que ganan todos -propietarios, adquirentes, acreedores, deudores y el propio Estado- porque dota de mayor seguridad a los derechos e impone una simetría informativa funcional en relación a los atributos jurídicos esenciales de los bienes, lo que disipa la desconfianza y , por ello, facilita la contratación entre extraños, es decir, el desarrollo del mercado. Este es el enfoque adecuado para comprender el sistema registral en toda su dimension. Por el contrario, el enfoque tradicional del Registro como mecanismo de publicidad no deja comprender su más profunda naturaleza. En el sistema registral, la inscripción no es un mecanismo de publicación del derecho, sino un nuevo mecanismo de transmision y adjudicación de derechos para el mercado. Desde el punto de vista del mercado la inscripción no publica el derecho. La inscripción es el derecho.

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